Monthly 03/2023

Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Freundinnen und Freunde der US Treuhand,

Sommerferienzeit – man spürt die „Urlaubsuhr“ nahezu überall in der Branche.

Nicht nur beim Blick auf das Thermometer, sondern auch auf die allgemein verhaltenen Vertriebsaktivitäten um diese Jahreszeit. Viele von Ihnen sind im Urlaub oder zumindest in Urlaubsvorbereitung.

Das sieht bei uns bei der US Treuhand nicht anders aus.

Trotzdem legen wir die Hände auch jetzt nicht in den Schoß, denn apropos Vorbereitung: in der sind wir mit Blick auf den kommenden Nachfolgefonds. Unsere amerikanischen Kollegen von Estein USA in Orlando sind intensiv dabei, die verschiedenen US-Immobilienmärkte zu scannen auf der Suche nach einem geeigneten Fondsobjekt. Und auch wenn es aktuell noch nichts Offizielles zu vermelden gibt, sind wir guter Dinge, Ihnen im Herbst eine erste Immobilie präsentieren zu können.

Wir werden dabei nicht in Hektik verfallen, denn für uns ist weniger entscheidend, wann genau wir in den Vertrieb starten werden. Entscheidender ist der beste Ankauf. Auch Estein USA wird wie gewohnt getreu unserer Firmenphilosophie „Gemeinsam Investieren“ wieder mindestens zehn Prozent an der jeweiligen Fondsimmobilie halten. Und Sie wissen ja: Wenn es um das eigene Geld geht, ist man umso mehr darauf bedacht, das Kapital so solide wie möglich anzulegen.

Ob nun Sommer oder Winter, ob Ferienzeit oder nicht: Die US-Wirtschaft pausiert nicht. So schauen wir in diesem Newsletter mit Ihnen gemeinsam auf die aktuellen Bewegungen in der größten Volkswirtschaft der Welt – und die Implikationen für die dortigen Immobilienmärkte.

Denn die letzten Zinsschritte in den USA wirken sich natürlich auch auf die Immobilienmärkte aus. Doch nicht überall in gleicher Weise: Die USA sind groß und bieten viele unterschiedliche Märkte, die durchaus differenziert auf das volkswirtschaftliche Geschehen reagieren. Da ist man gut beraten, wenn man vor Ort sitzt und mit der nötigen Ruhe bedacht auswählen kann. Denn Opportunitäten gibt es gerade jetzt – gewusst wo ...

Wir denken, dass sich diese Opportunitäten in den kommenden Monaten vermehrt bieten werden, und freuen uns auf einen Käufermarkt. Warum wir das glauben, erläutern wir Ihnen in unserem neuen „Monthly“. Für uns kommt das wie gerufen für unseren kommenden Fonds.

Und sofern auch Sie noch in Urlaubsplanungen sind, stehen wir Ihnen gerne mit ein paar Tipps zur Seite. Denn auch die Amerikaner reisen und haben dabei klare Favoriten. Vielleicht ist ja die eine oder andere Destination eine gute Idee für Sie. Auch dazumehr in unserem Monthly.

Wie immer heißt es: stay curious, stay tuned – und „bye for now“

Ihr

Thilo Borggreve

Märkte und Menschen

Was das Ende des Zinserhöhungszyklus für US-Immobilien bedeutet

Gebäude der amerikanischen Notenbank FED

Erstmals seit Beginn der Zinswende im März 2022 hat die US-Notenbank Fed im Juni 2023 eine geldpolitische Sitzung ohne Zinsänderung abgehalten. Nach zehn Leitzinserhöhungen in Folge wurde eine „Zinspause“ eingelegt und die Leitzinsen in einer Bandbreite von 5,0 bis 5,25 Prozent belassen. Die Inflation war im Juni 2023 auf 3,0 Prozent gesunken, gleichzeitig will die Fed konjunkturelle Risiken möglichst gering halten.

Die Frage ist, ob es wirklich nur eine „Zinspause“ ist – oder der Anfang vom Ende des Zinserhöhungszyklus. Sollte die Inflation nicht noch mit überraschender Stärke zurückkommen, halten wir Letzteres für wahrscheinlicher. Wenn überhaupt, dann sollte es in diesem Szenario vielleicht noch einmal eine moderate Erhöhung um 25 Basispunkte geben. Im Großen und Ganzen dürfte sich der Markt aber voraussichtlich auf ein neues Leitzinsniveau in den USA um die Fünf-Prozent-Marke einstellen. Von diesem Niveau sind wir im Euroraum noch ein ganzes Stück entfernt, obwohl die Inflation im Mai noch bei mehr als 6,0 Prozent lag.

Doch was würde dieses neue Zinsniveau für die amerikanischen Immobilienmärkte bedeuten? Aus Europa hören und lesen wir häufig, dass die Transaktionsmärkte nahezu ausgetrocknet seien, weil potenzielle Käufer und Verkäufer nicht wüssten, wann das Ende der Zins-Fahnenstange erreicht sei, und sich deswegen nicht auf ein zum Zinsumfeld passendes Preisniveau verständigen könnten. Ist diese Unklarheit erstmal beseitigt, würde der Knoten im Transaktionsgeschehen platzen und die Transaktionsmärkte wieder Fahrt aufnehmen.

Der US-Transaktionsmarkt wird so schnell nicht wieder anspringen

Dass das in den USA nun passieren wird, ist aus unserer Sicht in den kommenden Monaten eher nicht zu erwarten. Jedenfalls wird sich der Status quo ante Zinswende so schnell nicht wieder einstellen. Neue Rekordvolumina wird es sowieso erstmal nicht geben. Erstens, weil weniger neues institutionelles Kapital im Markt ist. Und zweitens, weil viele institutionelle Investoren ihre Immobilienquoten bereits ausgeschöpft haben beziehungsweise sogar darüber nachdenken, sie zu reduzieren. Außerdem bleibt die Fiskalpolitik der US-Regierung bis auf Weiteres expansiv, womit die straffere Geldpolitik der Fed zumindest teilweise kompensiert wird.

Vor allem aber gibt es nicht den einen, homogenen Immobilienmarkt in den USA. Das „Land der unbegrenzten Möglichkeiten“ setzt sich stattdessen aus einer Vielzahl unterschiedlicher und weitgehend voneinander unabhängiger Teilmärkte zusammen. Einige dieser Teilmärkte reagieren durchaus zinssensibel, weil sie in Zeiten niedriger Zinsen teilweise als Substitut für festverzinsliche Anlagen herhalten mussten und deshalb nur sehr niedrige Cap-Rates (Ankaufsrenditen) boten.

Komfortable Cap-Rates sorgen für Gelassenheit

Für andere Teilmärkte wiederum trifft das überhaupt nicht zu und die Cap-Rates waren zu jeder Zeit komfortabel. Das kann jetzt als Puffer wirken. Gerade in diesen Märkten gibt es außerdem zumeist noch Potenzial bei den Mieten, sodass höhere Cap-Rates auch durch höhere Mieten anstelle von Preisrückgängen erzielt werden können. Und dann gibt es noch die Gruppe von Teilmärkten, die unter (von der örtlichen Politik) hausgemachten Problemen leidet.

Trotzdem werden die gestiegenen Zinsen natürlich Auswirkungen auf den US-Immobilienmarkt haben. Neben teilweise niedrigeren Bewertungen im Zuge höherer Cap-Rates werden die Zinsen vor allem dort zur Herausforderung, wo Refinanzierungen auslaufender Finanzierungen anstehen – und der Investor beziehungsweise Projektentwickler vorher mit sehr spitzem Bleistift kalkuliert hatte. In solchen Fällen wird an dem ein oder anderen aus der Not geborenen Verkauf kein Weg vorbeiführen.

Wir freuen uns auf den Käufermarkt

Wir erwarten deshalb in den kommenden Monaten ganz klar einen Käufermarkt in Amerika. Wir sind überzeugt, dass Estein USA als eigenkapitalstarker und entscheidungsschneller Investor die sich daraus ergebenden Chancen zu nutzen und im Sinne unserer Investoren für neue Fondsprodukte zu sichern weiß, getreu unserem Motto „Gemeinsam Investieren“.

Was aber bedeutet das für die Bestandsinvestoren in unserem Fonds „UST XXV“? Die können beruhigt sein. Die beiden Objekte in Washington, D.C., sowie in St. Louis wurden zu jeweils deutlich unter dem 16,5-Fachen des Jahresmiete erworben, also mit Cap-Rates von mehr als sechs Prozent. Da ist ein höheres Zinsniveau in gewissem Maße eingepreist. Die Gebäude sind nahezu vollständig und langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet, und die Mieteinnahmen werden im Zuge fest vereinbarter Mietanpassungen weiter steigen. Auf der anderen Seite wurden langfristige Finanzierungen vereinbart.

Wie auch immer sich Zinsen und Inflation in den USA in den kommenden Monaten entwickeln sollten, es dürften sich günstige Einkaufsmöglichkeiten ergeben – und die wollen und werden wir nutzen.

Hätten Sie´s gewusst?

Wo die Amerikaner Urlaub machen

2. Las Vegas, Nevada

Winters wie sommers ein beliebtes Reiseziel unter Amerikanern ist das Glücksspielparadies Las Vegas in der Wüste Nevadas. Die Stadt punktet nicht nur mit einem großen Freizeit-, Hotel- und Unterhaltungsangebot, sondern dient auch als Ausgangspunkt für Trips zu Sehenswürdigkeiten wie dem Grand Canyon.

3. Myrtle Beach, South Carolina

In Europa kaum bekannt, gilt „Myrtle Beach“ bei Amerikanern (zumindest an der Ostküste) als so etwas wie das Synonym zum sommerlichen Strandurlaub. Der fast 100 Kilometer lange „Grand Strand“ zieht Jahr für Jahr Millionen von Touristen an – Tendenz steigend. Zudem weist die Region die höchste Golfplatzdichte der USA auf.

Trotz Größe und Vielfalt des eigenen Landes zieht es so manchen Amerikaner auch hinaus in die weite Welt, und diese Länder oder Kontinente sind dabei unter den beliebtesten Zielen:

• Mexiko

Mit Abstand das beliebteste Reiseziel für Amerikaner außerhalb der USA liegt nicht weit von der eigenen Haustür entfernt: Mexiko. Das südliche Nachbarland brilliert mit gutem Wetter, schönen Hotels zu bezahlbaren Preisen sowie mit atemberaubenden Stränden. Beliebte Reiseorte sind vor allem die Karibikküste von Cancún, San José del Cabo in Baja California sowie Puerto Vallarta an der Pazifikküste.

• Europa

Auch Europa steht hoch im Kurs der amerikanischen Touristen, vor allem die großen Metropolen. Die Top-Destination ist dabei London. Gefolgt von der Stadt der Liebe: Viele Amerikaner haben den Wunsch, zumindest einmal in ihrem Leben Paris gesehen zu haben. In Deutschland übt neben Klassikern wie Neuschwanstein und Rothenburg ob der Tauber zunehmend auch Berlin großen Reiz aus.

US Treuhand Inside

Wir sind auch in diesem Jahr personell weiter gewachsen: Unter anderem haben wir mit Fabian Frenz seit Herbst 2022 tatkräftige Unterstützung im Vertrieb sowie als weiteren Ansprechpartner für unsere Vertriebspartner, worüber ich mich auch persönlich sehr freue.

US Treuhand on Tour

Bereiten Sie sich mit uns auf einen „heißen Herbst“ vor, denn wir nehmen an verschiedenen Roadshows und Veranstaltungen teil, bei denen wir uns über Ihren Besuch sehr freuen würden. Notieren Sie sich also schon mal die folgenden „Tourdaten“:

• 13. September: Fonds professionell Investmentforum Sachwerte, Frankfurt am Main

• 19./20. September: VKS-Sachwerte-Kongress, Frankfurt am Main

• Oktober/November: BIT Roadshow, Details folgen noch