MONTHLY 09/2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Freundinnen und Freunde der US Treuhand,
in meinem letzten Vorwort hatte ich zu Beginn vom sogenannten „Sommerloch“ geschrieben und dazu einige historische Kuriositäten in Erinnerung gerufen. Insbesondere, weil ich glaubte, im Sommer und mit dem obligatorischen Sommerloch würde der Blick unserer Partnerinnen und Partner eher selten und verhaltener auf die US Treuhand gerichtet werden. Doch da habe ich gründlich falsch gelegen.
In den ersten beiden Augustwochen haben wir vier Webinartermine angeboten: zwei, in denen es um die Frage ging, ob aktuell überhaupt in den Dollar und in die USA investiert werden kann, und zwei zu unserer neuen Class-A-Büroimmobilie in Charlotte, North Carolina. Nur wenige Stunden nach der Veröffentlichung der Einladungen hatten wir schon deutlich über 50 Anmeldungen zu jedem Themenblock. Zu den Webinaren selber waren dann letztendlich je Schwerpunkt knapp 100 Anmeldungen eingegangen. Dafür zunächst einmal meinen und unseren herzlichen Dank an alle, die ihr Interesse bekundet und bestenfalls auch teilgenommen haben. Einige meldeten sich zurück und teilten
uns mit, dass sie wegen Urlaub zwar nicht teilnehmen können, die Präsentation und ihre Aufzeichnung im Nachgang aber gerne hätten. Falls also noch Interesse besteht – wir haben die Vorträge aufgezeichnet und senden Ihnen diese auf Anfrage zu.
Die Resonanz, die wir im Nachgang zu jedem Termin erfragt haben, war sehr positiv. Das Fazit lautete: Es gab neue und positive Einblicke und Ausblicke in und auf die USA, neue positive Impulse für Investitionen in den Dollar und bessere Erkenntnisse über wirtschaftliche Zusammenhänge. Das freut uns! Und auch das neue Objekt scheint über jeden Zweifel erhaben zu sein. Denn der Einkaufsfaktor von 11,6 des NOI 2026, die Mieterstruktur mit den langen Vertragslaufzeiten und den starken, in den USA ansässigen Unternehmen sowie die Bauqualität sind offenbar sehr überzeugend.
Also sollte der Ruf im Anschluss an die Sommerferien nicht verhallen: Schauen Sie, wie Sie Ihre Kunden mit unserem AIF „UST XXVI“ strategisch weiter im Dollar- und US-Immobilienbereich aufstellen wollen!
Wir hoffen auf druckfrische Unterlagen zum neuen Objekt, in Verbindung mit „Three Ravinia“ in Atlanta zum September 2025 – je nach Freigabe unserer Service-KVG und der damit verbundenen Erledigung aller regulatorischen Pflichten. Wir erwarten eine sehr gute Nachfrage nach unserem Fonds. Das Objekt in Charlotte, der „Ballentyne Tower“, wurde durch Estein USA bereits angekauft und die Finanzierung ist vertraglich abgeschlossen.
Einmal mehr sind Estein USA sowie Vanderbilt als Propertymanager zu insgesamt 21 Prozent über eine Limited im Objekt in North Carolina investiert.
Um weitere Einblicke in das neue Objekt zu geben, haben wir uns in diesem Monthly noch einmal auf den Standort fokussiert. Um nicht nur bei unserem Fonds zu verharren, liefern wir ihnen außerdem gute Argumente eines anderen großen „Players“ aus dem US-Immobilienmarkt: „Blackstone“. Das Unternehmen investiert nicht nach dem Gießkannenprinzip, sondern strategisch in ausgewählten Standorten, um sein Engagement im US-Büroimmobilienmarkt massiv zu erhöhen.
Ich würde mich freuen, wenn wir die Zeit zwischen den Sommerund den Herbstferien nutzen könnten, um gemeinsam diese zwei außergewöhnlichen Immobilien und somit diesen außergewöhnlichen Fonds zur Diversifikation Ihren Kunden anzubieten. By the way: Was können wir hier zu Ihrer Unterstützung tun? Kundenwebinare? Sehr gerne und jederzeit nach Freigabe durch unsere KVG! Kundenanschreiben? Ebenso sehr gerne, ganz nach Ihren
individuellen Bedürfnissen! Gerne sprechen wir auch über die Facetten eines Investments in den „UST XXVI“ bei Ihnen vor Ort – auf Wunsch mit Ihren Kunden zusammen! Also: Don‘t hesitate!
In diesem Sinne:
„Stay curious, stay tuned – bye for now“ und: Let’s go!
Ihr Thilo Borggreve
US Treuhand Inside
„Hervorragend, kurz und informativ. Bei mir ist ein völlig neues und positives Bild der US-Wirtschaft entstanden.“ – so brachte es ein Teilnehmer unseres ersten Webinars auf den Punkt. Die Einschätzungen zur wirtschaftlichen Lage der USA wurden überwiegend als wertvolle Orientierung für die Praxis empfunden. Viele Teilnehmer nahmen Argumente mit, die sie direkt in Kundengesprächen nutzen können. Ein begeisterter Kommentar lautete: „Sehr engagierter und leidenschaftlicher Vortrag, Volker!“ Auch wenn vereinzelte Stimmen betonten, dass bestimmte Themenblöcke gerne ausführlicher hätten sein dürfen, überwog der Eindruck: Das Webinar half, Schlagzeilen aus den Medien einzuordnen und ein differenziertes, optimistischeres Bild der US-Wirtschaft zu gewinnen.
Konkrete Immobilien schaffen Vertrauen
Noch deutlicher wurde diese Aufbruchstimmung im zweiten Webinar, in dem die zweite Immobilie des UST XXVI vorgestellt wurde. Hier standen nicht mehr abstrakte Prognosen im Vordergrund, sondern konkrete Anlagemöglichkeiten. „Top! Wir haben auch Einblicke in die Konkurrenz – an UST kommt keiner ran!“ Ein solches Commitment erfüllt uns natürlich mit Stolz. Gerade das Thema Diversifikation überzeugte: Die Beimischung einer zweiten Immobilie wurde als Stabilitätsfaktor und Renditetreiber gewertet. Ein Teilnehmer fasste es zusammen: „Gut langfristige Mietverträge, Immobilien gut in Schuss, moderate Mieten – dürfte im Moment mit die Spitze abbilden.“
Von Zurückhaltung zu Investitionsbereitschaft
Natürlich gibt es nach wie vor auch kritische Stimmen, insbesondere mit Blick auf die politische Lage in den USA. Doch bemerkenswert ist, dass die anfängliche Skepsis in den Rückmeldungen zu konkreten Anlageangeboten spürbar nachgelassen hat. Ein Teilnehmer brachte es auf den Punkt: „Ich würde aktuell diesen Fonds favorisieren bei US-Investments.“
Damit zeigt sich: Wo abstrakte Diskussionen über Konjunktur und Politik noch Fragezeichen hinterlassen, schaffen klare Konzepte und hochwertige Immobilien Vertrauen und verwandeln Zurückhaltung in Investitionsbereitschaft.
Märkte und Menschen I
Blackstone - vom Rückzug zur Neuausrichtung
2007 markierte für Blackstone einen Wendepunkt. Mit der Übernahme von Equity Office Properties – einem der größten Büroportfolios in den USA – setzte der Investor ein Ausrufezeichen. Der Kauf im Volumen von fast 40 Milliarden Dollar machte Blackstone schlagartig zum dominierenden Eigentümer von Bürotürmen in den Metropolen. Die Devise schien klar: Größe, Marktführerschaft, Expansion.
Doch der scheinbar offensichtliche Plan nahm einen unerwarteten Verlauf. Schon kurz nach Abschluss begann Blackstone, Teile des Pakets wieder abzustoßen, und bewies damit einen nüchternen Umgang mit Größe. Über die Jahre reduzierte man die Exponierung konsequent. Was 2007 mehr als die Hälfte des Portfolios ausmachte, war 2017 weitgehend verkauft. Bis 2024 war der Anteil von Büroimmobilien in den großen Fonds auf unter zwei Prozent geschrumpft. Statt weiter in eine zunehmend schwierige Assetklasse zu investieren, verlagerte Blackstone Kapital in Wohnimmobilien, Logistik und Rechenzentren – dorthin, wo Nachfrage und Renditeperspektive stabiler erschienen.
Diese Zurückhaltung war kein Zufall. Sie folgte der klaren Überzeugung, dass man nicht jedem Zyklus ausgesetzt sein muss, sondern auf die Sektoren setzt, die strukturell Rückenwind haben. Büros, vor allem in sekundären Lagen, gehörten nicht dazu. Der Rückzug war radikal, aber er verschaffte Flexibilität.
Selektives Comeback in Schlüsselstädten
Anfang 2025 begann sich das Bild zu ändern. Nicht durch eine breite Rückkehr in den Markt, sondern durch präzise gesetzte Akzente in ausgewählten Metropolen. In New York sicherte sich Blackstone Anteile an einem ikonischen Tower an der Avenue of the Americas, einem Gebäude mit Geschichte, das zugleich modernisiert und langfristig vermietet ist. Auch in anderen Metropolen wurden Flächen erworben, die an große Tech-Unternehmen vergeben sind – Standorte, die von stabiler Nachfrage getragen werden. Zudem erwarb Blackstone ein Bürogebäude, das umfassend transformiert werden soll, um den wachsenden Anforderungen der KI-Branche gerecht zu werden.
Diese drei Beispiele markieren keine Abkehr vom Kurs der letzten Jahre, sondern dessen Fortsetzung unter neuen Vorzeichen: Der breite Rückzug hat Platz geschaffen für ein selektives Comeback in Toplagen, mit langfristiger Vermietung, getragen von Nutzern, die Zukunftsmärkte repräsentieren.
Der Takt eines Marktführers
In diesem Vorgehen steckt die Handschrift eines Marktführers. Blackstone reagiert nicht auf Schlagzeilen, sondern auf Fundamentaldaten: Nachfrage nach hochwertigen Flächen, steigende Spitzenmieten in Kernstädten und die Bereitschaft von bonitätsstarken Mietern, sich langfristig zu binden. Die erneuten Investitionen in Büroimmobilien sind kein Stimmungswechsel, sondern Ausdruck einer stringenten Strategie: Exponierung minimieren, solange der Markt unsicher ist – und gezielt zurückkehren, wenn sich Gelegenheiten bieten, die Substanz und Perspektive vereinen.
Damit sendet Blackstone ein deutliches Signal: Rückzug und Wiedereinstieg sind keine Gegensätze, sondern Teile eines Zyklus. Manchmal sagt der Verzicht mehr als die Expansion und die Rückkehr, wenn sie klug gewählt ist, noch viel mehr.
Diese Prinzipien setzen sich nahtlos in der US-XXVI-Strategie fort. Auch hier gilt die selektive Auswahl hochwertiger Büroimmobilien in Kernmärkten als Leitlinie: Statt breiter Allokation wird gezielt investiert, wo Fundamentaldaten, Standortqualität und langfristige Vermietungsperspektiven zusammenkommen.
Märkte und Menschen II
US-Büroimmobilien Q2 2025: Trends und Fakten
Die Tendenz des US-Büroimmobilienmarkts im zweiten Quartal 2025 ist ausgesprochen klar: Die Neubautätigkeit bleibt begrenzt, viele ältere Büroflächen werden in Wohnraum umgewidmet, und die Nachfrage konzentriert sich auf erstklassige Standorte. Die Reduktion des Gesamtbürobestands durch Umwidmungen und Abrisse übertrifft derzeit die Neubautätigkeit: Allein in diesem Jahr sollen laut CBRE Research rund 2,17 Mio. m² Bürofläche umgenutzt (1,19 Mio. m²) oder abgerissen (0,98 Mio. m²) werden, während nur etwa 1,18 Mio. m² neue Bürofläche erwartet werden.
Laut CBRE verzeichnete der Markt im zweiten Quartal 2025 die fünfte aufeinanderfolgende positive Nettoabsorption, was auf eine Stabilisierung hindeutet. Die Leerstandsrate blieb bei 19,0 %, da das Angebot die Nachfrage übertraf. JLL berichtet von einem Anstieg des Transaktionsvolumens für Einzelobjekte auf 12,0 Mrd. US-Dollar im zweiten Quartal, was den stärksten Wert seit 2022 darstellt. Dies deutet auf eine zunehmende Investitionsbereitschaft in hochwertige Büroimmobilien hin.
Atlanta: Dynamik und Top-Objekte
Atlanta zählt zu den dynamischsten Bürostandorten der USA. Die Stadt profitiert von einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur, die Technologie, Finanzen und Logistik umfasst. Im zweiten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Jahresmiete für Class-A-Büroflächen bei rund 349 US-Dollar pro Quadratmeter. Die Mietpreise in Premium-Lagen wie Midtown, Buckhead und dem Central Perimeter zeigen Aufwärtstrends, was auf eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen hinweist. Die begrenzte Neubautätigkeit und die Umwidmung älterer Büroflächen in Wohnraum tragen zur Stabilisierung des Marktes bei. Investoren konzentrieren sich zunehmend auf hochwertige Objekte in zentralen Lagen, was die Attraktivität von Premium-Standorten in Atlanta unterstreicht.
Charlotte: Wachstumstreiber mit Premium-Fokus
Charlotte entwickelt sich zunehmend zum Finanz- und Geschäftszentrum im Südosten der USA. Im zweiten Quartal 2025 betrug die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen nahezu 56.260 m², was den vierten aufeinanderfolgenden Quartalsanstieg über 46.500 m² markiert. Die durchschnittliche Jahresmiete für Class-A-Büroflächen lag bei etwa 317 US-Dollar pro m2. Premium-Standorte wie Uptown und South End profitieren von dieser stabilen Nachfrage sowie der begrenzten Neubautätigkeit. Investoren konzentrieren sich gezielt auf hochwertige Objekte in zentralen Lagen, was die Attraktivität der Premium-Standorte in Charlotte unterstreicht. Neben Uptown und South End gewinnt auch Ballantyne als wachsender Bürostandort zunehmend an Bedeutung. Mit seiner gut ausgebauten Infrastruktur und der Ansiedlung namhafter Unternehmen entwickelt sich der Standort zu einem wichtigen Ergänzungsmarkt für hochwertige Büroflächen.
Märkte und Menschen III
Nachdem wir Charlotte bereits im Detail betrachtet haben, richten wir nun das Brennglas auf Ballantyne – eines der dynamischsten und zukunftsweisendsten Büro- und Stadtentwicklungsgebiete der Region. Der Ballantyne Corporate Park ist mit fast 4 Millionen m² Mietfläche in rund 36 Gebäuden das größte Büroparkgebiet im Raum Charlotte. Das Areal erstreckt sich über etwa 535 Acre (ca. 2,17 km²) und bietet rund 4,4 Millionen m² hochwertige Büroflächen, was die zentrale Bedeutung des Standorts für Wirtschaft und Unternehmen unterstreicht.
Ein Campus, der mehr als Arbeit bietet
Doch Ballantyne ist weit mehr als ein Büropark. Das Viertel entwickelt sich zu einem lebendigen, urban geprägten Suburbanquartier: Das „Ballantyne Reimagined“-Programm schafft ein begehbares, gemischt genutztes Umfeld, in dem Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit eng verzahnt sind. Im Zentrum steht „The Bowl“, ein neues kulturelles Herzstück mit Einzelhandel, Gastronomie und Veranstaltungsflächen. Highlight ist das Amphitheater „The Amp“ mit Platz für rund 3.500 Besucher, das bereits seit Herbst 2023 für Konzerte und Events genutzt wird.
Für Lebensqualität sorgt auch die grüne Infrastruktur: Über 20 Meilen (≈ 32 km) an Wegen laden zum Spazieren, Radfahren und Joggen ein, zahlreiche Parks und Teiche schaffen Ruheinseln und Freizeitmöglichkeiten. Ballantyne bietet zudem ein breites Spektrum an Wohnformen – von modernen Apartments bis zu Luxusimmobilien jenseits der 800.000 USD – und kombiniert diese mit Golfclub, Einkaufs- und Freizeitangeboten.
Grün, vernetzt, zukunftsfähig
Die Entwicklungsdynamik ist unübersehbar: Nordwestlich der bestehenden Büroflächen entstehen neue, gemischt genutzte Quartiere wie das 25 Acre Town Center mit Wohn-, Einzelhandels- und Veranstaltungsflächen sowie Parks und Grünstrukturen. Auch die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Der nahegelegene I-485/South Boulevard Light-Rail-Haltepunkt dient als südlicher Endpunkt der Lynx Blue Line und bietet Park-&-Ride-Möglichkeiten für über 1.300 Fahrzeuge. Perspektivisch ist eine Verlängerung der Blue Line Richtung Ballantyne geplant, inklusive zusätzlicher Stationen im Corporate Park und Umgebung.
Ballantyne verbindet damit unternehmerische Schlagkraft, urbane Lebensqualität und zukunftsgerichtete Stadtentwicklung und empfiehlt sich so als Standort, der Dynamik und Planungssicherheit gleichermaßen bietet.
