Monthly 03/2025
Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Freundinnen und Freunde der US Treuhand,
der Blick aus dem Fenster und mittlerweile auch der Blick auf das Thermometer – zumindest in etlichen Regionen
Deutschlands – beweist: Der Frühling ist da. Ich persönlich mag diese Jahreszeit sehr. Sie ist von Aufbruch
geprägt, von Erneuerung, von Wachstum durch mehr Licht und mehr Wärme, von oft besserer Laune.
Vielleicht bleiben wir mal beim Begriff „Aufbruch“ gedanklich kurz stehen. Ist das nicht etwas, was wir uns immer wünschen? Positive Gedanken, positive Gefühle, Zuversicht. Politisch und wirtschaftlich suchen wir „den“ Aufbruch in Deutschland. Noch viel mehr schauen wir über den „großen Teich“ und warten gebannt auf das, was auf die USA, auf uns und auf die Welt zukommen mag.
Doch bei allen Überlegungen und Interpretationen – wie viele Emotionen schwingen dabei mit, wie viel mehr Psychologie überwiegt die Tatsachen? Wir schauen uns in unserem neuen „Monthly“ das Thema „Psychologie und Märkte“ einmal genauer an, vor allem vor dem Hintergrund einiger zeitlicher Meilensteine. Und mögen hier auch sehen: Wie waren Entwicklungen tatsächlich, und wo hat man eventuell auch Opportunitäten „vertan“. Es klingt banal, ist aber so: Nach Aufschwung kommt Abschwung, aber dem folgt auch stets ein Aufschwung. Doch wann ist der perfekte Zeitpunkt, einen Abschwung zum Vorteil bei Investitionen zu nutzen? Perfekt gibt es nicht – oder nur sehr selten. Blackstone, einer der weltgrößten Investoren im Immobilienbereich, sieht gerade jetzt hervorragende Chancen, wieder in den US-Büroimmobilienmarkt zu investieren. Und sein Büroimmobilienportfolio deutlich aufzustocken. Also? Wir haben schon vor etwas mehr als einem Jahr eben solche Opportunitäten gesehen. Beispiel ist unser aktueller Immobilien-AIF, der „UST XXVI“ und das Kerninvestment „Three Ravinia“, welches meines Erachtens sehr beeindruckt. Schon viel haben wir über die Class-A-Büroimmobilien berichtet, und doch ist es vor dem Hintergrund vieler schwieriger Nachrichten und den noch viel schwierigeren Interpretationen wichtig, die Tatsachen und Fakten, die hauptsächlich
eine Investition beeinflussen, immer wieder herauszustellen. „Three Ravinia“ hat gutachterlich belegt einen Wertzuwachs von fast 20 Prozent erreicht. Bei einem außergewöhnlich günstigen Kaufpreis im Jahr 2023 von 175 Millionen US-Dollar – immerhin wiederum 20 Prozent unter dem damaligen Schnitt vergleichbarer Objekte – liegt der Wert bei 204 Millionen US-Dollar. In Kombination mit einer auf sehr viele Jahre gesehen sehr niedrigen, aber lange laufenden Finanzierung lässt das auch auf Wachstum im Kundenportfolio schließen: Wir prognostizieren bis zu 18 Prozent jährliches Anlegerergebnis vor Steuern – bei einem Verkauf „nur“ auf dem NOI-Niveau von 2023.
Und mit dem frühlingshaften Ergrünen der Natur können wir mit unserer Immobilie auch „mithalten“: Zukunftsfähig durch drei Nachhaltigkeitssiegel steht die Immobilie hervorragend da – sicher interessant auch für stärker „grün“ orientierte Anleger. Und auch die Nachfrage nach Büroflächen wächst. Einerseits durch weniger Neubauten durch zu hohe Kosten bei der Herstellung neuer Büros, andererseits durch den verstärkten Rückruf in die Büropräsenz der Angestellten durch die jeweiligen Unternehmenslenker.
Sie sehen: Der aktuelle „Monthly“ ist geprägt von Aufbruch, Wachstum und guten Nachrichten. Hierzu zu guter Letzt: Die US Treuhand feiert als Vertriebsunternehmen des Real-Estate-Spezialisten und unseres Gründers Estein USA (Orlando, Florida) in diesem Jahr 30-jähriges Bestehen. Und mit den ersten US-Investments bereits 1978 schaut unsere Firmengruppe auf weit mehr als 40 Jahre US-Expertise zurück. Und damit sind wir eines der etabliertesten und auch
erfolgreichsten Unternehmen in unserer Branche. Ich finde, das sind zum Schluss des Vorworts wirklich richtig gute Nachrichten.
„Stay curious, stay tuned – und „bye for now“!
Ihr Thilo Borggreve
Märkte und Menschen I
Positive Indikatoren für den US-Büroimmobilienmarkt: Blackstone kehrt zurück – „Three Ravinia“ steigt im Wert
Im Januar 2025 gab Blackstone Inc., der weltweit größte Eigentümer von Gewerbeimmobilien, bekannt, dass der lang anhaltende, durch die Pandemie zusätzlich verstärkte Abschwung auf dem globalen Büromarkt nun endlich überwunden sei. Jon Gray, Präsident von Blackstone, erklärte, dass der Markt die Talsohle durchschritten habe – insbesondere in stärkeren Märkten und bei hochwertigen Immobilien. Gray fügte hinzu, dass die Bewertungen für US-Büros, die seit ihrem Höchststand um 50 bis 70 Prozent gefallen waren, jetzt kurz vor einer Erholung stünden.
Der Strategiewechsel: Blackstone nimmt Büromarkt ins Visier
Diese Ankündigung markiert einen entscheidenden Wendepunkt für Blackstone, das sich in den vergangenen Jahren von seinen Büroimmobilienanteilen weitgehend getrennt hatte. Vor der Finanzkrise 2008 machten traditionelle US-Büros noch mehr als 50 Prozent des Portfolios aus, heute sind es weniger als zwei Prozent. Doch nun prüft das Unternehmen neue Investitionen in Büroimmobilien – ein klares Zeichen für den Aufschwung des Marktes. Bloomberg zufolge steht Blackstone kurz vor einer Vereinbarung über den Kauf einer Büroimmobilie in Midtown Manhattan.
Der Deal: US Treuhand erwirbt „Three Ravinia“ von Blackstone
Blackstone hatte im Jahr 2022 eine große US-Immobiliengesellschaft für rund 5,8 Milliarden US-Dollar. USD erworben. Das Portfolio bestand zu mehr als 95 Prozent aus Wohnimmobilien. Ergo entschied Blackstone, dieses Portfolio in eines ihrer US-Reits zu allokieren. Mit den massiven Zinssteigerungen durch die US-Notenbank Fed zwischen Mitte 2022 und Mitte 2023 wurde der REIT mit hohen Verkaufswünschen der Investoren konfrontiert, sodass Blackstone entschied, die Büroimmobilie „Three Ravinia“ zu veräußern. Der Kauf ging Ende August 2023 zu einem Preis von 175 Millionen US-Dollar „über die Bühne“: Die Immobilienexperten von CBRE bestätigten den Kaufpreis mit einer Bewertung von 175,5 Millionen US-Dollar.
Die Chance: Zum Einstiegspreis investieren und von 16,5 % Mehrwert profitieren
Dass die Preise auf dem US-Büroimmobilienmarkt nach oben gedreht haben, zeigt nicht nur der MSCI-Index. Auch der Marktwert von „Three Ravinia“ ist bereits deutlich gestiegen. Per 13. Januar 2025 hat das renommierte Immobilienbewertungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) den Wert der Immobilie auf 204 Millionen US-Dollar taxiert. Das entspricht einer Wertsteigerung von rund 16,5 Prozent. Dennoch haben Investoren nach wie vor die Möglichkeit, sich am „UST XXVI“-Fonds zum ursprünglichen Kaufpreis von 175 Millionen US-Dollar zu beteiligen. Das bedeutet, dass Anleger, die jetzt investieren oder bereits investiert sind, direkt von der vollständigen Wertsteigerung profitieren.
„Haussen sterben in der Euphorie, Baissen werden im Pessimismus geboren.“
Herdentrieb, Panik & Co. – die versteckten Muster der Anlegerpsychologie Märkte sind oft von Emotionen geprägt. Angst, Gier, Euphorie und Pessimismus beeinflussen nicht nur die Entscheidungen der Anleger, sondern auch die Preisbildung von Vermögenswerten. Dabei zeigt sich ein wiederkehrendes Muster: In den tiefsten Bärenmärkten, wenn
der Pessimismus dominiert, ergeben sich mitunter die besten Kaufgelegenheiten. Unser kurzer Rückblick zeigt, dass ein Handeln gegen den Trend lohnen kann, weil man bereits an einer neuen Aufwärtsbewegung partizipiert.
2011: Ein Pessimismus, der den Markt verpasste
Im Jahr 2011 sagte die US-Notenbank Fed voraus, dass die nächsten 20 Jahre für den Aktienmarkt kein gutes Terrain bieten würden. Zu diesem Zeitpunkt lag der NASDAQ bei etwa 2.200 Punkten – ein starker Wert, aber von vielen als überbewertet angesehen. Analysten und große institutionelle Anleger gingen davon aus, dass sich der Markt aufgrund der immer noch bestehenden Folgen der Finanzkrise von 2008 nur langsam erholen würde. Doch die Realität war eine andere: Der NASDAQ explodierte in den nächsten Jahren und erreichte bis 2020 mehr als 10.000 Punkte. In den darauffolgenden Jahren stieg er sogar auf über 20.000 Punkte. Mit anderen Worten: Die Fed hatte sich schlicht geirrt.
2018: Hedgefonds und die Angst vor der Zukunft
Ray Dalio, Gründer von Bridgewater Associates, prophezeite 2018 dem Aktienmarkt eine düstere Zukunft. Die hohe Staatsverschuldung und die geopolitischen Spannungen könnten das Ende eines langen Wirtschaftswachstums einläuten, so seine Warnung. Dalio zufolge stand man vor einem „schwierigen Jahrzehnt“. Tatsächlich gab es im Dezember 2018 eine kurze Marktkorrektur, die viele Anleger verunsicherte. Doch was der Bedenkenträger in seiner Prognose übersah beziehungsweise vollständig ausgeschlossen hatte, war die dynamische Erholung in den Folgejahren. 2019 und 2020 brachten den Aktienmärkten nicht nur Stabilität, sondern auch enorme Wachstumsraten,
die Dalios Prognose von 2018 widerlegten.
2020: Ein globaler Schock und die schnelle Erholung
Im März 2020, als die Welt von der COVID-19-Pandemie erschüttert wurde, herrschte Panik auf den Finanzmärkten. Analysten waren überzeugt, dass die Märkte jahrelang in einem Bärenmarkt verharren und die Wirtschaft sich nur langsam erholen würde. Schwarzseher gingen davon aus, dass die Aktienmärkte nie wieder das Niveau von vor der Krise erreichen. Nach einem dramatischen Einbruch von über 30 Prozent im ersten Quartal 2020 setzte jedoch bereits im zweiten Quartal eine Markterholung ein, der ein spektakulärer „V-förmiger“ Aufschwung folgte. Die Märkte erreichten bereits im Sommer 2020 neue Höchststände. Viele, die im fallenden Markt oder auf dem Tiefpunkt verkauft hatten, verloren die Gelegenheit, von der schnelleren Trendwende zu profitieren.
2022: Die Marktkorrektur und die Frage nach der Zukunft
Im Jahr 2022 führte der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine zu massiven geopolitischen Spannungen und löste eine weltweite Energiekrise aus. Auf die daraus resultierende drastische Inflation reagierten die Zentralbanken, allen voran die US-Notenbank, mit aggressiven Zinserhöhungen. Für viele Analysten ein willkommener Anlass, für das Jahr 2022 einen Bärenmarkt zu prognostizieren, der noch Jahre andauern könnte. Doch der Bullenmarkt kam schneller als gedacht. Bereits im Frühjahr 2023 begannen sich die Märkte zu erholen.
Der S&P 500 stieg von rund 3.600 Punkten im Oktober 2022 auf rund 4.200 Punkte im Juni 2023. Und der DAX legte eine Rallye von rund 12.400 Punkten im September 2022 auf über 16.000 Punkte im Juli 2023 hin.
Antizyklisches Handeln als Schlüssel zum Erfolg
Die Beispiele der vergangenen 14 Jahre – von der Fed-Analyse 2011 über die Dalio-Prognose 2018 bis hin zu den Ereignissen 2020 und 2022 – zeigen eindrücklich, dass die Märkte oft von Emotionen und nicht von rationalen Fundamentaldaten getrieben werden. Pessimismus dominiert in den schwächsten Marktphasen und genau dann, wenn die Masse der Anleger in Panik verfällt, bieten sich die besten Kaufgelegenheiten. Die Lektion ist klar: Wer den Mut hat, antizyklisch zu investieren, wird oft von einem unerwarteten Aufschwung profitieren.
„UST XXVI“ überzeugt im Vertrieb – stabile Nachfrage nach unserem Fonds
Wie gut – oder schlecht? – die Stimmung gegenüber US-Investments allgemein und gegenüber unserem „UST XXVI“ mit dem Kernstück „Three Ravinia“ ist, konnten wir in den vergangenen Wochen immer wieder feststellen. Kurz vorab: Ja, die politischen Entwicklungen in den USA werden unterschiedlich bewertet, und es gibt divergierende Erwartungen und Interpretationen sowie eine gewisse Trump-Skepsis. Aber: Die Nachfrage nach unserem Fonds ist groß – zumal wirtschaftliche Fakten für Investments entscheidender sind als politische Ableitungen. Die Platzierung unseres AIF beweist das mit aktuell gut 60 Millionen US-Dollar.
So haben uns auf einer Tagung eines Vertriebs im Rhein-Neckar-Kreis viele Beraterinnen und Berater interessiert zugehört und mit Wohlwollen und Zuversicht auf gute Kundengespräche ein positives Fazit gezogen.
Bei der BIT-Tagung in Frankfurt am Main jetzt im März waren US-Investments ein wesentlicher Bestandteil der Jahresauftaktveranstaltung. Zusammen mit einem Fachvortrag eines Vertreters der Baader-Bank lässt sich zusammenfassen: Die wirtschaftlichen Aussichten für die USA sind positiv. US-Investments gehören nach wie vor als Beimischung in Portfolios – schon immer, auch jetzt und sicher auch in Zukunft.
