Märkte und Menschen I

Sichere Sachwerte in volatilen Zeiten: Blackstone investiert wieder in Büros
Kaum ein anderer Markt ist so präsent in unseren Köpfen wie die USA. Bilder aus Serien, Filmen und Nachrichten prägen unsere Vorstellungen: Skylines großer Metropolen, malerische Küsten, florierende Innenstädte. Diese mediale Vertrautheit schafft Nähe und Glaubwürdigkeit. Gerade im Bereich Immobilien ist das ein unschätzbarer Vorteil: Denn wer bereits emotionale Bilder im Kopf hat, trifft Anlageentscheidungen mit mehr Überzeugung. Und es bleibt nicht bei der reinen Vorstellungskraft. Die Realität unterstreicht: Der US-Immobilienmarkt – insbesondere im gewerblichen Bereich – zeigt wieder Stärke.

Sicherheit trotz Polarisierung: Institutionelle Märkte bleiben stabil

Während politische Diskussionen in den USA mitunter scharf geführt werden, gelten für den institutionellen Markt andere Regeln. Der
gewerbliche Immobiliensektor in den Vereinigten Staaten funktioniert unabhängig vom politischen Klima nach wirtschaftlichen Logiken. Die Nachfrage nach hochwertigen Assets bleibt auch in polarisierten Zeiten stabil. Das gibt Investoren Orientierung und Sicherheit: Die Märkte werden nicht von der Tagespolitik getrieben, sondern von soliden Fundamentaldaten. Diese Resilienz ist eine oft unterschätzte Stärke des US-Marktes.

Real Assets geben Halt – besonders in bewegten Zeiten

In einem Umfeld aus geopolitischen Spannungen, Zinsunsicherheiten und Inflationssorgen gewinnen Sachwerte erneut an Bedeutung. Insbesondere Bestandsimmobilien sind greifbar, materiell und beständig – sie vermitteln Stabilität. Und das besonders dann, wenn sie in wirtschaftlich dynamischen Regionen verankert und gut vermietet sind. Eine Immobilie in einer US-Boomregion fühlt sich für viele Anleger „realer“ an als abstrakte Finanzprodukte. Sie ist nicht nur Teil eines Portfolios, sondern Ausdruck eines stabilen Anlageverständnisses.

Mitverdienen an Amerikas Boomregionen

Es geht nicht um Spekulation, sondern um Perspektive. Der wirtschaftliche Pulsschlag vieler US-Regionen ist ungebrochen: Innovation, Migration, Wachstum. Auch wenn keine Region namentlich genannt werden muss – der Trend ist eindeutig. Wer investiert, investiert in wirtschaftliche Vitalität.

Das bleibt kein Lippenbekenntnis: Blackstone macht ernst

Diese Einschätzungen sind kein bloßes Wunschdenken – sie werden durch konkretes Marktverhalten untermauert. Blackstone, einer der weltweit größten und einflussreichsten Immobilienakteure, hat seine Marktkenntnis bereits in konkretes Handeln umgesetzt. Nachdem sich das Unternehmen in den vergangenen Jahren weitgehend von seinen Büroimmobilienbeständen getrennt hat, ist die jüngste Entscheidung, wieder auf den US-Büroimmobilienmarkt zu setzen, ein starkes Signal an Investoren und die gesamte Branche.

Signal für bevorstehende Markterholung

Im Januar 2025 erklärte Jon Gray, Präsident von Blackstone, dass der Büromarkt die Talsohle durchschritten habe. Die Bewertungen
vieler Büroimmobilien in den USA, die in den letzten Jahren um bis zu 70 Prozent gefallen seien, stünden kurz vor einer Erholung, so Gray. Diese Analyse stützt sich auf konkrete Marktbewegungen und das wieder steigende Interesse institutioneller Investoren. Blackstone selbst prüft bereits neue Investitionen in ein erstklassiges Objekt in Midtown Manhattan. Damit kehrt Blackstone zu einer Anlageklasse zurück, die einst als einer der Schlüsselfaktoren für seinen Erfolg galt. Die Entscheidung von Blackstone, wieder in den Büroimmobiliensektor einzusteigen, bestätigt die Überzeugung vieler Marktbeobachter: Der US-Büroimmobilienmarkt hat sich stabilisiert und wer jetzt einsteigt, könnte von der nächsten Wachstumsphase in einem der dynamischsten Märkte der Welt profitieren.

Der Deal: US Treuhand erwarb Three Ravinia von Blackstone

Im Zuge einer strategischen Entscheidung hatte Blackstone das Bürogebäude Three Ravinia im Jahr 2023 zum Verkauf gestellt. Am 6. Oktober 2023 wechselte die Immobilie für 175 Mio. USD an die Estein USA und somit in einen AIF der US Treuhand und wurde gemäß CBRE-Gutachten mit 175,5 Mio. USD bewertet. Hinzu kam, dass die Immobilie in Atlanta mit einem Hypothekendarlehen von etwa 113 Mio. USD angeboten wurde. Diese Hypothek konnte übertragen werden und hat einen Zinssatz von 4,46 % sowie eine Laufzeit bis 2042. Damit ist es Lothar Estein gelungen, ein überdurchschnittliches Investment zu einem attraktiven Preis zu sichern und gleichzeitig von außergewöhnlich günstigen Finanzierungskonditionen durch Übernahme der Hypothek zu profitieren – ein seltenes und wertvolles Gesamtpaket in einem herausfordernden Marktumfeld.

Die Chance: 16,5 % Wertsteigerung

Die Immobilie hat sich bereits positiv entwickelt: Laut Jones Lang LaSalle (JLL) wurde der Wert des Three Ravinia mittlerweile auf 204
Millionen USD geschätzt, was eine Wertsteigerung von 16,5 % bedeutet. Investoren haben weiterhin die Möglichkeit, sich zu den ursprünglichen Konditionen am UST XXVI Fonds zu beteiligen und direkt von der vollständigen Wertsteigerung zu profitieren.

Der Erfolg: 32 Mio. USD Zuwachs

Das Three Ravinia, das Herzstück des UST XXVI, wies zum 1. Januar 2025 einen Eigenkapitalwert von rund 100 Mio. USD auf – ein Zuwachs von 32 Mio. USD im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Zuwachs resultiert aus der Tilgung von Fremdkapital und der Neubewertung von Three Ravinia. Gleichzeitig steigen die Ausschüttungen ab 2025 auf 5,25 % p.a. Eine ideale Gelegenheit, das Portfolio zu stärken und von den positiven Entwicklungen zu profitieren.

Warum die USA für deutsche Anleger weiterhin sinnvoll sind

Angesichts immer neuer globaler Herausforderungen suchen deutsche Investoren verstärkt nach Möglichkeiten, ihre Portfolios stärker
zu diversifizieren und für die Zukunft abzusichern. Die USA als Investitionsstandort bieten sich dabei nach wie vor als Alternative an. Trotz kurzfristiger politischer und wirtschaftlicher Herausforderungen bieten die USA dauerhaft strukturelles Wachstum, eine robuste Währung und nach wie vor eine ökonomische Dominanz weltweit – Faktoren, die die US-Immobilienmärkte für europäische Investoren interessant machen. Der Fokus auf langfristige Perspektiven und die anhaltende Dynamik in Wachstumsregionen wie dem Sunbelt machen US-Immobilien insbesondere im Süden und Südosten der USA zu einer wertvollen Ergänzung für jedes diversifizierte Portfolio.

Diversifikation außerhalb Europas

Viele deutsche Investoren haben sich in den letzten Jahren stark auf den europäischen Markt fokussiert, was durchaus Risiken birgt – wie etwa politische Spannungen in der EU, speziell im Hinblick auf die Finanzpolitik und die verschiedenen wirtschaftlichen Herausforderungen der Mitgliedstaaten. Dazu kommen Unsicherheiten im Bereich der Klimapolitik und regulatorische Veränderungen, die potenziell auf die Immobilienmärkte in Europa einwirken könnten.

Resilienz trotz Unsicherheiten

Zwar stehen auch die USA derzeit im Fokus politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten, etwa aufgrund der Spannungen zwischen
Regierung und Federal Reserve über die Zinspolitik. Dennoch ist der amerikanische Markt aufgrund seiner Größe und Vielfalt besonders widerstandsfähig gegenüber politischen Schwankungen. Trotz kurzfristiger Unsicherheiten bleibt die US-Wirtschaft eine der größten und dynamischsten Volkswirtschaften der Welt. Anleger, die ihr Portfolio geografisch diversifizieren, können so von einer breiteren wirtschaftlichen Basis profitieren.

Der schwächere US-Dollar und seine Chancen

Die derzeitige Schwäche des US-Dollars soll an dieser Stelle nicht beschönigt werden. Doch gerade diese Situation kann für langfristig orientierte Investoren auch Chancen bieten. Der schwächere Dollar macht den Einstieg in die US-Immobilienmärkte derzeit günstiger. Sollten sich die Währungsverhältnisse in Zukunft stabilisieren oder der Dollar wieder an Wert gewinnen, könnten Investoren von einer positiven Währungsdifferenz profitieren. Die USA bleiben in ihrer Struktur in ausgewählten Immobilienmärkten robust und bieten weiterhin Potenzial für Wertsteigerungen und nachhaltiges Wachstum.

Strukturelles Wachstum in Boomregionen und solide Mieterstruktur

Die US-Immobilienmärkte, insbesondere in den dynamisch wachsenden Regionen, zeichnen sich durch ein anhaltendes Bevölkerungswachstum aus, das für eine stetige Nachfrage nach Arbeitsplätzen sowie nach Wohn- und Gewerbeflächen sorgt. Ein weiterer Faktor, der US-Immobilien für deutsche Investoren attraktiv macht, ist die stabile Mieterstruktur. Viele Objekte sind langfristig an internationale Konzerne, öffentliche Einrichtungen oder etablierte Organisationen vermietet. Diese verlässlichen Mieter sorgen für kontinuierliche Cashflows, die den US-Markt zu einem soliden Investment machen.

Fondsstruktur im Fokus: Qualität statt Masse

Im Gegensatz zu vielen offenen Fonds, die ihre Investitionen analog der jeweiligen Strategie wechseln, konzentrieren wir uns auf eine
gezielte Auswahl von Immobilien mit hohem Potenzial. Jede Immobilienentscheidung wird mit größter Sorgfalt und Präzision getroffen.
Unsere Investitionen orientieren sich an den jeweiligen Marktbedingungen, um mit einer angepassten Strategie eine möglichst stabile
Rendite und ein langfristig wachsendes Marktpotenzial zu erreichen. So wollen wir sicherstellen, dass jedes einzelne Investment innerhalb des Fonds zu einer erfolgreichen und nachhaltigen Wertsteigerung beiträgt. Aktuell investiert der UST XXVI in eine hochwertige, mehrfach ökologisch zertifizierte Büroimmobilie in den USA. Diese ist nicht nur in der Nachhaltigkeit und in der geografischen Lage gut positioniert, sondern zeichnet sich auch durch langfristige Mietverträge und eine verlässliche Mieterbasis aus. Gerade solche Immobilien bieten auch in turbulenten Zeiten Solidität und möglichst nachhaltige Erträge.

Der Closed-End-Charakter: planbare Laufzeiten und transparente Rückflüsse

Ein geschlossener AIF, der in Bestandsimmobilien investiert, bietet den Vorteil einer besseren Planbarkeit. Verbunden mit festen Mietvertragslaufzeiten können unsere Anleger von klaren Zeiträumen und transparenten Rückflüssen profitieren. Das Kapital bleibt während der Fondslaufzeit gebunden, was zu einer stabilen Wertentwicklung und einem kalkulierbaren Risiko führen kann. Durch die strikte Festlegung der klar definierten Anlagestrategie können wir uns auf langfristige Wertschöpfung und nachhaltige Erträge konzentrieren. Für die Anleger bedeutet dies eine erhöhte Planungssicherheit. Am Ende der Laufzeit steht ein solideres Ergebnis auf das eingesetzte Anlegerkapital.

Inflationsschutz durch langfristige Mietverträge

Immobilien sind als Kapitalanlage aufgrund ihrer stabileren Ertragskraft besonders attraktiv. In den USA werden Mietverträge in der Regel mit Mietanpassungsklauseln versehen, die eine regelmäßige Erhöhung der Mieten auf Basis der Marktbedingungen ermöglichen oder in einigen Fällen an die Inflationsrate gekoppelt sind. Diese Anpassungen bieten einen höheren Inflationsschutz und können dazu beitragen, den realen Wert der Mieteinnahmen zu erhalten. So bleibt der Kapitalwert des Fonds in einem volatilen Marktumfeld stabil und kann den Anlegern eine solide Möglichkeit bieten, ihr Kapital langfristig zu sichern.

Erfahrene Asset-Manager vor Ort: Marktkenntnis als Schlüssel zum Erfolg

Unser Gründer Lothar Estein ist mit der US-Immobiliengesellschaft Estein USA seit über vier Jahrzehnten erfolgreich auf dem US-Markt tätig und bringt profunde Marktkenntnisse durch langjährige Erfahrung ein. Das Managementteam vor Ort ist mit den Immobilienmärkten in den USA bestens vertraut und agiert teils auch mit gezielten Kooperationen als professioneller Asset Manager. Diese Expertise ist der Schlüssel für fundierte Entscheidungen. Estein USA hat sich als erfolgreicher Anbieter von Immobilieninvestments etabliert und verwaltet ein Portfolio im Wert von mehreren Milliarden US-Dollar. Das persönliche Engagement des Gründers und CEO Lothar Estein sowie seine persönliche Beteiligung an jedem Investment unterstreichen den hohen Anspruch an Qualität und Performance. Die enge Zusammenarbeit mit einem international etablierten Player garantiert eine aktive Positionierung des Fonds auf dem US-Immobilienmarkt.

Eine zukunftsfähige Anlagemöglichkeit

Unser UST XXVI bietet eine einzigartige Kombination aus Qualität, Stabilität und einer klaren Anlagestrategie. Wir setzen auf die gezielte Auswahl von Immobilien, die langfristige Erträge und Inflationsschutz bieten. Durch die enge Zusammenarbeit mit erfahrenen Asset-Managern vor Ort und unser eigenes Engagement in den Projekten schaffen wir eine wertvolle Möglichkeit zur Portfolio-Diversifikation für unsere Anleger.

Die Sachwerte-Roadshow 2025: Mit der richtigen Taktik zum Investmenterfolg

Der richtige Zeitpunkt, um ins Immobiliengeschäft einzutreten? Definitiv – doch wie im Fußball zählt auch hier eine strategisch kluge Aufstellung und ein erfahrener Trainer. In einem volatilen Marktumfeld mit Inflation und Zinsunsicherheit benötigen Sie als Finanztrainer für Ihre Kunden die nötige Spielintelligenz, Weitblick und ein starkes Team. Gemeinsam mit unseren Partnern, Kirsten Schüngel von Dr. Peters, Dr. Michael König und Kathrin Wagner von Primus Valor, präsentieren unsere Vertriebsprofis Thilo Borggreve und Fabian Frenz die 1-2-3-Taktik für erfolgreiche Kundenportfolios – kompakt, klar und gewinnorientiert in jeder Marktphase.

Die Sachwerte-Roadshow 2025 macht Halt in drei Städten:

• Stuttgart: 6. Mai
• München: 9. Mai
• Hamburg: 15. Mai

Auf dem Spielfeld stehen folgende Themen:

• Immobilienmärkte: Deutschland und USA – essentielle Bausteine für ein diversifiziertes Portfolio
• Investmentlösungen im Detail: Warum Sachwerte mehr sind als nur Immobilien
• Rechtliche und steuerliche Besonderheiten: Was müssen Sie und Ihre Kunden beachten?
• Wirtschaftliche und politische Impulse: Emotionen versus fundierte Entscheidungen
• „Free flow“: Offene Diskussion zu den Beweggründen Ihrer Kunden und Ihre eigenen

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