Die neue Nachfrageelite: Branchen mit wachsendem Bürobedarf

Der US-Büromarkt zeigt erstmals seit Jahren deutliche Signale einer Bodenbildung. Laut JLL stabilisiert sich die Nachfrage seit zwei
Jahren, und erstmals seit Anfang 2019 sinkt die Leerstandsquote wieder. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit stark zurückgegangen, in einigen
Großmärkten liegt die Pipeline inzwischen bei weniger als 46.450 Quadratmetern. Auch CBRE registriert eine langsame, aber stabile Erholung:
Aktive Mietinteressenten deuten laut U.S. Real Estate Market Outlook 2025 auf ein voraussichtliches Plus von rund fünf Prozent im
kommenden Jahr hin. Nach einer langen Phase der Konsolidierung kehren damit die ersten Wachstumsbranchen zurück – und das mit
spürbarem Einfluss auf die Flächennachfrage.

KI und Tech: die neue Triebkraft physischer Arbeitsräume

Die Tech- und insbesondere die KI-Industrie zählen zu den sichtbarsten Rückkehrern in den US-Büromarkt. Laut CBRE wird die Künstliche
Intelligenz „über das nächste Jahrzehnt ein maßgeblicher Treiber der Büroflächennachfrage sein“. Bereits 2024 zeigte sich dieser Trend
deutlich: Tech-Firmen stellten rund 18 Prozent des gesamten US-Leasings, wie CBRE berichtet, während CoStar eine landesweite Erholung
„getragen durch KI-Nachfrage“ bestätigt. Der Grund dafür liegt in den technischen Anforderungen. KI-Teams benötigen physische
Infrastruktur, die Homeoffice nicht ersetzen kann – etwa Hardware- und Testumgebungen, sichere Rechenkapazitäten und hochfrequente
Entwicklungsprozesse, die in Präsenz schneller ablaufen. CBRE erwartet daher, dass gerade wachstumsstarke kleinere KI-Unternehmen
2025 vermehrt Flächen zwischen rund 900 und 1.850 Quadratmetern anmieten werden.

Legal is back: Wie Kanzleien den Markt antreiben

Die Rechtsbranche gehört derzeit zu den aktivsten Nachfragern am US-Büromarkt. Laut Cushman & Wakefield übertrifft sie andere Bürosektoren
sowohl beim Leasingvolumen als auch beim Beschäftigungswachstum. Savills beziffert ihren Anteil am gesamten US-Leasingmarkt
inzwischen auf 10,5 Prozent – etwa doppelt so hoch wie vor der Pandemie –, und auch Reuters bestätigt diese starke Dynamik.
Ursache für die vermehre Flächennachfrage durch Kanzleien ist deren Arbeitsmodell. Die Ausbildung junger Juristen basiert auf enger
Zusammenarbeit, direktem Feedback und dem sogenannten Apprenticeship-Prinzip, das sich im Homeoffice kaum abbilden lässt. Gleichzeitig
erfordern viele Mandate strenge Vertraulichkeit und regulatorische Sicherheit, die in privaten Arbeitsumgebungen schlicht nicht
darstellbar sind. Hinzu kommt die strategische Bedeutung hochwertiger Räumlichkeiten: Repräsentative Standorte und gut ausgestattete
Büros stärken das Vertrauen von Mandanten und wirken als Wettbewerbsvorteil im Recruiting.
Die neue Nachfrageelite: Branchen mit wachsendem Bürobedarf

Finanzdienstleister: Präsenz als Zeichen von Stabilität

Neben Tech und dem Rechtssektor gehört auch die Finanzbranche wieder zu den bedeutenden Nachfragern. JLL, CBRE und Savills berichten übereinstimmend von einer stetigen Rückkehr großer Banken, Vermögensverwalter und Private-Equity-Firmen in hochwertige Flächen. Savills schätzt ihren Anteil am Gesamtleasing 2024 auf rund 20 Prozent. Besonders Großbanken wie JPMorgan, Goldman Sachs oder Morgan Stanley verfolgen mittlerweile wieder weitgehend vollpräsente Arbeitsmodelle. Für den Finanzsektor hat das Büro eine kulturelle und symbolische Funktion: Es signalisiert Stabilität gegenüber Kunden und schafft einen Rahmen für schnelle, präzise Teamarbeit
– insbesondere in Transaktionen, Portfolio-Management und Due-Diligence-Prozessen. Hinzu kommt der Wettbewerb um Talente, der Premiumflächen in guten Lagen wieder attraktiver macht.

Die Nachfrage kehrt zurück

2025 könnte das Jahr sein, in dem der US-Büromarkt in eine stabilere Phase eintritt. Branchen wie KI/Tech, die Rechtswirtschaft und
die Finanzindustrie nutzen Büroflächen wieder deutlich intensiver, weil ihre Arbeitsprozesse, Sicherheitsanforderungen oder organisatorischen
Modelle physische Räume gezielt voraussetzen. Diese neue Struktur – weniger breit, aber klar fokussiert – kann dem Markt
nachhaltigen Halt geben. Sie signalisiert eine Rückkehr zu planbaren, strategischen Mietentscheidungen und damit die Chance, 2025 zu
einem echten Wendepunkt für den US-Büromarkt zu machen.

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